Παρασκευή, 12 Φεβρουαρίου 2016

Ακίνητα

1343/2001 ΑΠ (303431)

Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ/2001 (1), Δ/ΝΗ/2002 (446), ΕΔΠΟΛ/2002 (25)
Ακίνητα. Προϋποθέσεις συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας. Αναγκαστική
συγκυριότητα στα κοινόχρηστα και κοινόκτητα μέρη του ακινήτου.
Ρυθμιστικό καθεστώς για τα κοινόχρηστα μέρη. Χώροι στάθμευσης

αυτοκινήτων σε πολυκατοικία. Αποτελούν κοινόκτητα πράγματα και όχι
διαιρεμένες ιδιοκτησίες. Αν υπάρχουν τέτοιες δικαιοπραξίες, τότε είναι
απολύτως άκυρες.
Προσδιορισμός εκτάσεως της πυλωτής.
Δικονομία πολιτική. Αναιρετικοί λόγοι. Προϋποθέσεις παραδεκτού και
ορισμένου των αναιρετικών λόγων της παραβίασης κανόνων ουσιαστικού
δικαίου και έλλειψης νόμιμης βάσης. Κατάχρηση δικαιώματος.
(Επικυρώνει την 6636/1999 ΕφΑθ). Βλ. ενημερωτικό σημείωμα Γ.Κωστόπουλου στην
ΕΔΠΟΛ.

Α ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ/2001 (1), Δ/ΝΗ/2002 (446), ΕΔΠΟΛ/2002 (25)

Μ.N.
Αριθμός 1343/2001
ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ
Δ΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Κωνσταντίνο Παπαλάκη, Αντιπρόεδρο,
Παύλο Μεϊδάνη, Δημήτριο Βούρβαχη, Αχιλλέα Ζήση και Νικόλαο Κασσαβέτη,
Αρεοπαγίτες.
ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 26 Ιανουαρίου
2001, με την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να
δικάσει μεταξύ:
Της αναιρεσείουσας: ............................. η οποία
εκπροσωπήθηκε από τον πληρεξούσιο δικηγόρο της Ιωάννη Κωστόπουλο.
Του αναιρεσιβλήτου: ................................ ο οποίος
παραστάθηκε με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Κωνσταντίνο Ρούσο.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 2-11-1997 αγωγή του ήδη
αναιρεσιβλήτου, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών.
Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 4.863/1998 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και
6.636/1999 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης
ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 7-12-1999 αίτησή της.
Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο,
οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο εισηγητής
Αρεοπαγίτης Αχιλλέας Ζήσης ανέγνωσε την από 12-1-2001 έκθεσή του, με
την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή της κρινομένης αίτησης αναίρεσης.
Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αίτησης
και ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την
καταδίκη του αντιδίκου στη δικαστική δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

1. Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002 και 1117 ΑΚ, 1, 2
παρ.1, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και
μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του Εισ.Ν.ΑΚ, σαφώς προκύπτει
ότι σε οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται κυρίως μεν χωριστή (διαιρεμένη)
κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα ορόφου, παρεπομένως δε
αναγκαστική συγκυριότητα, που αποκτάται αυτοδικαίως κατ?ανάλογη μερίδα
στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη του όλου ακινήτου, ήτοι αυτά που
χρησιμεύουν σε κοινή χρήση απ?όλους τους οροφοκτήτες ή ιδιοκτήτες
διαμερισμάτων (εφεξής ιδιοκτήτες), μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται,
κατά την ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι
αυλές, οι πρωτότοιχοι, οι στέγη κλπ. Ο προσδιορισμός των εν λόγω
κοινοκτήτων και κοινοχρήστων μερών, γίνεται είτε με τη συστατική
δικαιοπραξία της οροφοκτησίας, είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ
όλων των ιδιοκτητών, κατά τα άρθρα 4 παρ.1, 5 και 13 του ως άνω ν.
3741/1929. Αν τούτο δεν γίνει, αν δηλαδή δεν ορίζεται τίποτε από τη
συστατική δικαιοπραξία, ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο
προσδιορισμός που προβλέπεται από τις άνω διατάξεις. Ισχύει επίσης ο
προσδιορισμός που προβλέπεται από τις αναγκαστικού δικαίου
πολεοδομικές διατάξεις και όταν η πιο πάνω δικαιοπραξία ή συμφωνίες
αντίκεινται στις διατάξεις αυτές, όταν δηλαδή ο καθορισμός των
κοινόκτητων και κοινόχρηστων της οικοδομής, κατ?έκταση και
περιεχόμενο, με βάση την ανωτέρω δικαιοπραξία ή τις συμφωνίες έρχεται
σε ευθεία αντίθεση προς πολεοδομική διάταξη που απαγγέλλει ρητώς ή
σαφώς ακυρότητα. Τέτοια διάταξη είναι και εκείνη του άρθρου 1 παρ.5
εδάφιο τελευταίο του ν. 960/1979 ?περί επιβολής υποχρεώσεων προς
δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων για την εξυπηρέτηση των
κτιρίων?, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του ν. 1221/1981.
Κατ?αυτήν ?οι τυχόν δημιουργούμενες θέσεις στάθμευσης στον ελεύθερο
ισόγειο χώρο του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστηλωμάτων
(Pilotis) κατά τις ισχύουσες διατάξεις, δεν δύνανται να αποτελέσουν
διαιρεμένες ιδιοκτησίες?. Δηλαδή από τη διάταξη αυτή προκύπτει με
σαφήνεια ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται νόμιμα, ήτοι μετά από άδεια
ανοικοδόμησης της αρμόδιας πολεοδομικής αρχής, υπό το πολεοδομικό
σύστημα της πιλοτής, ήτοι του ελεύθερου ημιϋπαίθριου χώρου στο ισόγειο
του κτιρίου, που επικοινωνεί άμεσα με τον περιβάλλοντα χώρο και
ορίζεται γύρωθεν από το περίγραμμα τούτου (κτιρίου), ο χώρος αυτός δεν
μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που ν?ανήκουν δηλαδή σε
ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες της οικοδομής ή σε τρίτους, αλλά θα
παραμείνει κοινόκτητος και κοινόχρηστος όλων των ιδιοκτητών της
οικοδομής κατά την προσδιορισμένη ανάλογη μερίδα τούτων σ?αυτόν
(χώρο), δυνάμενοι όμως να προβούν σε καθορισμό της χρήσης του και ότι
αντίθετη συμφωνία των ιδιοκτητών είναι απολύτως άκυρη, ως αντικείμενη
στην αναγκαστικού δικαίου ως άνω απαγορευτική πολεοδομική διάταξη (ΑΚ
174, ίδ.Ολ.ΑΠ 5/1991). Περαιτέρω κατά το άρθρο 7 παρ.1 στοιχ. Β του
ν. 1577/85 (ΓΟΚ/1985), που επακολούθησε, για τον υπολογισμό του
συντελεστή δόμησης του πραγματοποιείται στο οικόπεδο δεν
προσμετρούνται: α)... β)? η) οι στεγασμένοι χώροι για τη στάθμευση
αυτοκινήτων, θ)? ι) ο ελεύθερος ημιϋπαίθριος χώρος που δημιουργείται
όταν το κτίριο κατασκευάζεται σε υποστηλώματα (pilotis) εφόσον έχει
1) επιφάνεια τουλάχιστον ίση με το 50% της επιφάνειας που καταλαμβάνει
το κτίριο, 2) στάθμη δαπέδου 0,50 μ. πάνω ή κάτω (+ 0,50 μ.) από την
οριστική στάθμη του περιβάλλοντος εδάφους σε κάθε σημείο του και 3)
ελεύθερο ύψος τουλάχιστον το προβλεπόμενο για χώρο κύριας χρήσης και
έως 3.00 μ. ή και μεγαλύτερο? Στην περίπτωση αυτή δεν προσμετρούνται
επίσης χώροι κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων και εισόδων που βρίσκονται
στο χώρο αυτόν, επιφάνειας έως το 5% της επιφάνειας που καλύπτει το
κτίριο (και κατ? ελάχιστο όριο 30 τ.μ. για κάθε συγκρότημα
κλιμακοστασίου). Από τις πιο πάνω διατάξεις, με τις οποίες
τροποποιείται και συμπληρώνεται η ρύθμιση του άρθρου 1 του ν.
1221/1981 συνάγεται: α) ο ελεύθερος ημιυπαίθριος χώρος του ισογείου
(δηλ. η πιλοτή) μπορεί, εφόσον προβλέπεται από την οικοδομική άδεια,
να μην καταλαμβάνει ολόκληρο το ισόγειο του κτιρίου, αλλά το 50%
τούτου τουλάχιστον, στο οποίο όμως δεν περιλαμβάνονται οι χώροι
κλιμακοστασίων, ανελκυστήρων και εισόδων που βρίσκονται στο ισόγειο,
β) ότι το υπόλοιπο τμήμα του ισογείου και έως το 50% τούτου μπορεί να
είναι, σύμφωνα με την οικοδομική άδεια, πανταχόθεν περίκλειστο, οπότε
δεν περιλαμβάνεται στην πιλοτή, αφού δεν είναι ελεύθερος ημιϋπαίθριος
χώρος, ούτε αποτελεί κοινόκτητο και κοινόχρηστο χώρο, γ) ότι ο μεν
χώρος της πιλοτής δεν προσμετρείται στο συντελεστή δόμησης, ο δε
λοιπός περίκλειστος χώρος του ισογείου προσμετρείται, εκτός αν
στεγάζονται σ?αυτόν χώροι στάθμευσης αυτοκινήτων, δ) ότι το
περίκλειστο μέρος του ισογείου του κτιρίου, αφού δεν αποτελεί
κοινόχρηστο και κοινόκτητο μέρος της οικοδομής, μπορεί να αποτελεί
αυτοτελή διαιρεμένη ιδιοκτησία ή ν?ανήκει ως παρακολούθημα σε κάποια
οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής. Στην προκείμενη περίπτωση με τον
1ο λόγο της αναίρεσης η αναιρεσείουσα αποδίδει στην προσβαλλόμενη
απόφαση τις πλημμέλειες του άρθρου 559 αρ. 1 και 19 του ΚΠολΔ διότι,
ενώ ισχυρίστηκε ότι οι υπ?αρ. Π3 και Π4 χώροι στάθμευσης της
περιγραφόμενης στο αναιρετήριο πολυκατοικίας, που καθορίστηκαν
συμβατικώς με τη συνταχθείσα στη συμβολαιογράφο Αθηνών Μυρσίνη
Χουζούρη και νόμιμα μεταγραφείσα υπ?αρ. 1573/1993 πράξη σύστασης
οριζόντιας ιδιοκτησίας για την εν λόγω οικοδομή και μεταβιβάστηκαν
σ?αυτήν ως αυτοτελείς (διαιρεμένες) οριζόντιες ιδιοκτησίες, με το
υπ?αρ. 1984/1995 μεταβιβαστικό συμβόλαιο της αυτής ως άνω συμβ/φου,
που μεταγράφηκε νόμιμα, βρίσκονται σε περίκλειστο τμήμα του ισογείου
της οικοδομής και δεν αποτελούν τμήμα της πιλοτής, αυτή
(αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση): α) Κατ?εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή
των άρθρων 1 του ν. 1221/1981, 7 παρ.1 Β η και ι του Γ.Ο.Κ./1985 (ν.
1577/1985) και 174 ΑΚ δέχτηκε ότι οι πιο πάνω θέσεις στάθμευσης
βρίσκονται στο χώρο της πιλοτής αυτής και ότι οι εν λόγω συμφωνίες, με
τις οποίες τμήμα του χώρου της πιλοτής απώλεσε το χαρακτήρα του
κοινοχρήστου, χωρίστηκε σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες (χώρους στάθμευσης),
στις οποίες απονεμήθηκε ποσοστό συνιδιοκτησίας στο οικόπεδο και
μεταβιβάστηκε σε τρίτους είναι απολύτως άκυρες. Και β) διέλαβε σε
σχέση με την παραδοχή της αυτή ανεπαρκείς αιτιολογίες, διότι δεν
αιτιολογεί γιατί οι περίκλειστοι χώροι στο ισόγειο της πολυκατοικίας
αποτελούν τμήμα της πιλοτής. Ο λόγος αυτός ως προς μεν το υπό στοιχ.
α? σκέλος του, είναι σύμφωνα με τα ως άνω εκτεθέντα, αόριστος, διότι
δεν διαλαμβάνεται στο αναιρετήριο: α) Αν ο πιο πάνω ισχυρισμός, που
προβλήθηκε στο Εφετείο, περιείχε όλα τα κατά τις πιο πάνω διατάξεις
απαιτούμενα στοιχεία, ώστε να είναι νόμιμος, ήτοι ότι το περίκλειστο
μέρος της πιλοτής είχε επιφάνεια έως το 50% του περιγράμματος του
ισογείου και ότι οι θέσεις στάθμευσης Π3 και Π4, που αποτελούν
διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έχουν κατασκευαστεί όχι στον ελεύθερο
ισόγειο χώρο της πιλοτής, αλλά στο χώρο του ισογείου, που
προσδιορίστηκε ως περίκλειστος στο συνημμένο στο φάκελο της
πολεοδομικής άδειας σχεδιάγραμμα κάτοψης τούτου (ισογείου) και έχει
περιτοιχιστεί σύμφωνα με την εκδοθείσα οικοδομική άδεια, και β) όλες
τις πραγματικές παραδοχές του Εφετείου σε σχέση με τον πιο πάνω
ισχυρισμό της, ώστε να προκύπτει από το αναιρετήριο η προβαλλόμενη
νομική πλημμέλεια (Ολ.ΑΠ 32/96). Ως προς το υπό στοιχ. β? σκέλος του ο
πιο πάνω λόγος αναίρεσης είναι απαράδεκτος, αφού υπό την επίφαση
συνδρομής των προϋποθέσεων θεμελίωσής του από τον αρ.19 του άρθρ. 559
ΚΠολΔ λόγου πλήττεται η ανέλεγκτη εκτίμηση του δικαστηρίου της ουσίας
ως προς τη σαφή και πλήρως αιτιολογημένη παραδοχή του ότι ο χώρος όπου
κατασκευάστηκαν οι άνω περίκλειστες θέσεις στάθμευσης αποτελούν τμήμα
της πιλοτής και όχι άλλου χώρου του ισογείου της πολυκατοικίας.

2. Κατά το άρθρο 281 ΑΚ η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται εάν
υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά
ήθη ή ο κοινωνικός ή ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Για την
εφαρμογή της διάταξης αυτής, που σκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας
και της ανηθικότητας κατά την ενάσκηση κάθε δικαιώματος και έχει ως
εκ τούτου έντονο το χαρακτήρα κανόνα δημόσια τάξης, δεν αρκεί
κατ?αρχήν μόνο η για μακρύ χρονικό διάστημα μη άσκηση του δικαιώματος
από το δικαιούχο, αλλ? απαιτείται η συνδρομή και περιστατικών από τα
οποία να εμφανίζεται συμπεριφορά, που να δημιουργεί ευλόγως την
πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν θ?ασκήσει πλέον το δικαίωμά του, σε
τρόπο ώστε η παρά ταύτα άσκησή του, τείνουσα στην ανατροπή της
κατάστασης που εν τω μεταξύ δημιουργήθηκε και έχει συγκεκριμένες
επαχθείς συνέπειες για τον υπόχρεο, να αντίκειται κατά τρόπο που είναι
προφανής στα αντικειμενικά όρια που θέτει η διάταξη (Ολ.ΑΠ 2101/84).
Στην προκείμενη περίπτωση από την προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου
προκύπτει ότι η αναιρεσείουσα επικαλέστηκε πρωτοδίκως και κατ?έφεση
για τη στήριξη της ένστασής της για καταχρηστική ένσταση του ένδικου
δικαιώματος: α) ξτι ήταν εκτός από αγοράστρια ενός διαμερίσματος της
πολυκατοικίας και των πιο πάνω θέσεων στάθμευσης (οριζόντιων
ιδιοκτησιών) και εργολήπτρια της οικοδομής, την οποία ανέλαβε
ν?ανεγείρει κατά το σύστημα της αντιπαροχής, ο δε αναιρεσίβλητος
συνοικοπεδούχος, ο οποίος έλαβε ως αντιπαροχή διαμέρισμα κατά 31 τ.μ.
μεγαλύτερο εκείνου που δικαιούνταν, διότι δεν θα λάμβανε θέση
στάθμευσης, και δήλωσε ότι είναι ικανοποιημένος από τη λύση αυτή. β)
ξτι ο αναιρεσίβλητος, κατά την κατάρτιση της σύμβασης εργολαβίας και
της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας για την εν λόγω οικοδομή,
γνώριζε πολύ καλά ότι η αντιπαροχή του υπολογίστηκε δίκαια κατά τον
πιο πάνω τρόπο και ότι δεν θα έχει δικαίωμα στάθμευσης του αυτοκινήτου
του στην πιλοτή αυτής και γ) ότι μετά πάροδο πενταετίας ο
αναιρεσίβλητος επιχειρεί να επαυξήσει έτι περαιτέρω την αξία της
ιδιοκτησίας του με το να εξασφαλίσει δικαίωμα σύγχρησης των θέσεων
στάθμευσης στην πιλοτή, διαταράσσοντας κατά τον τρόπο αυτό την
αναλογία μεταξύ της δικής του παροχής και της δικής του αντιπαροχής,
αφού η αξία της θέσης στάθμευσης έχει υπολογιστεί απ?αυτήν μεν στο
ύψος του εργολαβικού της ανταλλάγματος, από τον αναιρεσίβλητο δε η μη
παραχώρησή της σ?αυτόν στο εμβαδόν του διαμερίσματος που έλαβε ως
αντιπαροχή. Τον εν λόγω ισχυρισμό απέρριψε το Εφετείο ως μη νόμιμο με
τη συνοπτική αιτιολογία ότι τα προς θεμελίωση του ισχυρισμού τούτου
πραγματικά περιστατικά και αληθή υποτιθέμενα δεν είναι ικανά να
καταστήσουν την άσκηση του ένδικου δικαιώματος καταχρηστική. λτσι που
έκρινε το Εφετείο δεν παραβίασε την ουσιαστική διάταξη του άρθρου 281
ΑΚ, καθόσον με τα επικληθέντα ως άνω πραγματικά περιστατικά, αληθή
υποτιθέμενα, η άσκηση του ένδικου δικαιώματος δεν υπερβαίνει προφανώς
τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα χρηστά ήθη, καθώς και ο
κοινωνικός και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος σύγχρησης της
πιλοτής από τον αναιρεσίβλητο, διότι και με την υπόθεση ότι ο
αναιρεσίβλητος συμφώνησε, για τους πιο πάνω λόγους, να μην έχει
δικαίωμα στάθμευσης στην πιλοτή της πολυκατοικίας, δεν ενεργεί
καταχρηστικώς όταν αξιώνει την αναγνώριση της ακυρότητας των
μεταβιβαστικών συμβολαίων των επίμαχων χώρων στάθμευσης στην πιλοτή
της πολυκατοικίας και την κατεδάφιση των τοίχων που ανεγέρθηκαν γύρω
τους, ώστε να αποκατασταθεί η ελεύθερη χρήση της πιλοτής απ?όλους τους
ιδιοκτήτες της οικοδομής. Ο ίδιος λόγος, καθόσον στηρίζεται και στην
πλημμέλεια από το άρθρο 559 αρ.19 ΚΠολΔ, πρέπει ν?απορριφθεί ως
απαράδεκτος, αφού προϋπόθεση για να ιδρυθεί ο λόγος αυτός αναίρεσης
είναι να εισέλθει το δικαστήριο στην εξέταση της ουσίας της υπόθεσης,
ενώ στην προκείμενη περίπτωση το Εφετείο απέρριψε τον πιο πάνω εκ του
άρθρου 281 ΑΚ ισχυρισμό ως μη νόμιμο (Ολ.ΑΠ 44/90).

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 7-12-1999 αίτηση της ..... για αναίρεση της υπ΄αρ.
6636/1999 απόφασης του Εφετείου Αθηνών.

Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στη δικαστική δαπάνη του παραστάντος
στη συζήτηση αναιρεσίβλητου εκ διακοσίων ογδόντα χιλιάδων (280.000)
δραχμών.

Κρίθηκε και αποφασίστηκε στην Αθήνα στις 18 Μαϊου 2001. Και

Δημοσιεύθηκε σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριο στις 29 Ιουνίου
2001.


Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

GOOGLE+

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...

Δημοφιλείς αναρτήσεις