ΜΕΤΑΒΟΛΗ ΧΡΗΣΗΣ ΜΕΡΩΝ ΟΙΚΟΔΟΜΗΣ

968/1997 ΑΠ (252230

ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ/1998 (109), ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ/1999 (7), ΕΕΝ/1999 (70), ΝΟΒ/1998 (343)

Οριζόντια ιδιοκτησία. Οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής ρυθμίζουν

ελεύθερα με σύμβαση που καταρτίζεται με τη σύμβαση όλων

συμβολαιογραφικά και μεταγράφει τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους

τόσο στα αδιαίρετα μέρη της οικοδομής όσο και στις χωριστές οριζόντιες

ιδιοκτησίες τους. Οι δημιουργούμενοι με τον κανονισμό περιορισμοί

δεσμεύουν και τους διαδόχους των αρχικών ιδιοκτητών. Απαγόρευση

μεταβολής της χρήσης των ανωτέρω μερών της οικοδομής. Η απαγόρευση

ισχύει και όταν η απαγορευμένη πράξη δεν παραβλάπτει η χρήση ούτε

επέρχεται βλάβη στους άλλους συνιδιοκτήτες. Μετατροπή αποθηκών σε χώρο

κατοικίας. Αυτή είναι αντίθετη στον κανονισμό και δεν αίρεται ο

σχετικός περιορισμός από τη νομιμοποίηση των χώρων από την πολεοδομία.

Περιστατικά. Απορρίπτεται η αναίρεση για πλημμελή αιτιολογία της

προσβαλλομένης αποφάσεως.

ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 968/1997 Δ` Τμ.

Πρόεδρος: Θεόδωρος Τόλιας, Αρεοπαγίτης.

Εισηγητής: Μιχαήλ ΚΑΡΑΤΖΑΣ, Αεροπαγίτης.

Δικηγόροι: Α. Γεωργιόπουλος, Φ. Μηλιώρδος.

ΑΠΟΣΠΑΣΜΑ : ...........................................................

Από τις συνδυασμένες διατάξεις των άρθρων 1002 ΑΚ, 1, 2 παρ. 1, 3, 4 παρ.

1, 5 και 13 του ν. 3741/1929 "περί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους", που, κατά το

άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, διατηρήθηκαν σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του αστικού

κώδικα, οι συνιδιοκτήτες κοινής οικοδομής η οποία υπάγεται στο καθεστώς του

νόμου αυτού, μπορούν να ρυθμίσουν ελεύθερα με σύμβαση που καταρτίζεται με

την σύμπραξη όλων, δια συμβολαιογραφικού εγγράφου, και μεταγράφεται, τα

δικαιώματα και τις υποχρεώσεις τους, τόσο ως προς τα αναγκαστικά αδιαίρετα

(κοινά) μέρη της οικοδομής, όσο και ως προς τις χωριστές οριζόντιες

ιδιοκτησίες κατ` ορόφους ή διαμερίσματα ορόφων και μάλιστα κατά παρέκκλιση

από τις ενδοτικού δικαίου διατάξεις του ανωτέρω νόμου και του αστικού κώδικα.

Στην περίπτωση αυτήν οι κατά τον τρόπο αυτό δημιουργούμενοι περιορισμοί

δεσμεύουν και τους διαδόχους των εξαρχής συμβληθέντων ή εκείνων που

προσχώρησαν μεταγενεστέρως στον καταρτισθέντα με τη σύμβαση κανονισμό.

Συνεπώς με τον κανονισμό εγκύρως καθιερώνονται περιορισμοί και απαγορεύσεις

στη χρήση των ανωτέρω πραγμάτων και πέραν των αναφερομένων στο άρθρο 3 του

ανωτέρω νόμου. Κατ` ακολουθίαν τούτων, αν με κάποιο όρο απαγορεύεται στους

συνιδιοκτήτες η ενέργεια μεταβολών σε κάθε περίπτωση ή ορισμένη χρήση των

πραγμάτων αυτών, η απαγόρευση ισχύει και όταν από την απαγορευμένη πράξη δεν

παραβλάπτεται η χρήση ούτε θίγονται τα δικαιώματα των άλλων συνιδιοκτητών

τους ή του όλου οικοδομήματος, ούτε μεταβάλλεται ο συνήθης προορισμός του. Με

την προσβαλλόμενη απόφασή του το εφετείο δέχθηκε ανελέγκτως μετά από εκτίμηση

των αποδείξεων, τα ακόλουθα: Οι διάδικοι είναι συνιδιοκτήτες της εις την

Γλυφάδα και επί της οδού Κ. κειμένης πολυώροφης οικοδομής, η οποία διέπεται

από την πράξη συνιδιοκτησίας και τον κανονισμό πολυκατοικίας που έχει

περιληφθεί στο 41198/1979 συμβόλαιο του συμβολαιογράφου Αθηνών Α.Τ., όπως

αυτό τροποποιήθηκε με την 9785/1992 πράξη της συμβολαιογράφου Αθηνών Σ.Τ.,

που νόμιμα έχουν μεταγραφεί. Η πολυώροφη αυτή οικοδομή αποτελείται από

υπόγειο, πιλοτή και τέσσερις πάνω από αυτή ορόφους, καθώς επίσης και

πέντε αποθήκες. Οι ενάγοντες ήδη αναιρεσιβλητοι είναι αποκλειστικοί κύριοι

διαμερισμάτων, και ο εναγόμενος ήδη αναιρεσείων των με στοιχεία 1-3, 1-4 και

1-5 συνεχομένων αποθηκών, οι οποίες περιήλθαν σ` αυτόν, μαζί με άλλα τρία

διαμερίσματα, ως εργολαβικό αντάλλαγμα. Από τις διατάξεις των άρθρων 3, 5, 8

και 9 του Κανονισμού, χωρίς αμφιβολία, προκύπτει ότι ναι μεν ο εναγόμενος

έχει δικαίωμα να τροποποιεί την εσωτερική διαρρύθμιση των ιδιοκτησιών του

(αποθηκών), να προσαρτά τμήματα οριζοντίου ιδιοκτησίας σε άλλη, να ενώνει

πλείονας ιδιοκτησίας σε μια ή να διαιρεί οριζόντια ιδιοκτησία σε πλείονες,

υπό τους περιορισμούς που τίθενται από τα άρθρα 3 και 8 του Κανονισμού, να

χρησιμοποιεί ο ίδιος ή να εκμισθώνει σε τρίτο για χρήση μη απαγορευμένη από

τον Κανονισμό, δεν δύναται όμως τους βοηθητικούς αυτούς χώρους (αποθήκες),

οι οποίοι σημειωτέον δεν εκπροσωπούνται στη διοίκηση της πολυκατοικίας και

δεν μετέχουν στις δαπάνες κοινοχρήστων, να μετατρέψει σε χώρους κύριας

χρήσης (δηλαδή σε διαμερίσματα), αφού τέτοια ευχέρεια δεν του παρέχεται από

τον κανονισμό. Αντιθέτως, από τις παραπάνω διατάξεις, απορρέει περιορισμός

της κυριότητας που φέρει τον χαρακτήρα δουλείας, με περιεχόμενο οι ως άνω

οριζόντιες ιδιοκτησίες να χρησιμοποιούνται ως αποθήκες. Ο εναγόμενος, όμως,

περί τις αρχές του έτους 1994, κατά παράβαση των διατάξεων του ν. 3741/1929

και του Κανονισμού της πολυκατοικίας, άρχισε, με τη βοήθεια εργατοτεχνικού

προσωπικού, τη διαμόρφωση του χώρου των τριών αποθηκών, ώστε να καταστούν

κατοικήσιμοι, μεταβάλλοντας τη χρήση των αποθηκών σε κατοικία. Βέβαια ο

εναγόμενος ήδη από πολύ προγενέστερο χρόνο είχε προβεί στην νομιμοποίηση

του εν λόγω ακινήτου με την αλλαγή της χρήσεως των αποθηκών, η οποία όμως

πραγματοποιήθηκε κατά τον ως άνω χρόνο που ολοκληρώθηκαν οι εργασίες

διαμορφώσεως του χώρου. Η νομιμοποίηση όμως των χώρων από την πολεοδομία δεν

αίρει τον αντισυμβατικό χαρακτήρα των ενεργειών του εναγομένου, αφού όπως

προαναφέρθηκε, η ενέργεια αυτή αποτελεί σαφή παράβαση των υποχρεώσεών του, οι

οποίες απορρέουν από τον κανονισμό της πολυκατοικίας, ενώ δεν προκύπτει ότι

έλαβε χώρα τροποποίηση, καθ` οιονδήποτε νόμιμο τρόπο αυτού, ούτε και έγκριση

παρεχόμενη από τους συνιδιοκτήτες με την προβλεπόμενη πλειοψηφία των 80/100

των ψήφων. Αντίθετα μάλιστα οι συνιδιοκτήτες ευθύς εξ αρχής αντέδρασαν στην

ως άνω ενέργεια του εναγομένου. Ετσι που έκρινε το εφετείο και κατ` ακολουθία

της κρίσης του αυτής, με επικύρωση της πρωτοβάθμιας αποφάσεως, απαγόρευσε

στον αναιρεσείοντα τη μετατροπή των αποθηκών εκείνων σε διαμερίσματα και

υποχρέωσε αυτόν σε επαναφορά της προηγούμενης καταστάσεως των αποθηκών,

περιέλαβε στην απόφασή του πλήρεις, σαφείς και χωρίς αντίφαση αιτιολογίες.

Επομένως οι αντίθετοι, από το άρθρο 559 αριθ. 19 του ΚΠολΔ πρώτος και

δεύτερος, λόγοι της αιτήσεως αναιρέσεως, είναι αβάσιμοι. Ο πρώτος λόγος της

αιτήσεως αναιρέσεως κατά το μέρος που περιέχει αριθμητική και μόνο επίκληση

της από το άρθρο 559 αριθ. 17 του ΚΠολΔ πλημμέλειας, χωρίς να παρατίθενται

σ` αυτόν και οι αντιφατικές διατάξεις του διατακτικού της προσβαλλομένης

αποφάσεως, είναι αόριστος.

Κατά το άρθρο 559 παρ. 1 του ΚΠολΔ η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου

συνίσταται στην εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή του, η οποία υπάρχει όταν

εφαρμόζεται κανόνας ουσιαστικού δικαίου αν και δεν υπάρχουν οι πραγματικές

προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή στην αντίθετη περίπτωση, όταν δεν

εφαρμόζεται κανόνας ουσιαστικού δικαίου ενώ υπάρχουν οι πραγματικές

προϋποθέσεις της εφαρμογής του, σύμφωνα με όσα ανελέγκτως δέχθηκε το

δικαστήριο της ουσίας. Ετσι, για να είναι ορισμένος ο σχετικός λόγος

αναιρέσεως πρέπει να αναφέρεται στο αναιρετήριο με σαφήνεια ο κανόνας του

ουσιαστικού δικαίου που φέρεται ότι παραβιάσθηκε, οι σχετικές παραδοχές

του δικαστηρίου της ουσίας και το υπαγωγικό σφάλμα. Επομένως ο τρίτος

λόγος της αιτήσεως αναιρέσεως με τον οποίον προβάλλεται η αιτίαση ότι το

εφετείο παραβίασε τη διάταξη του άρθρου 992 του ΑΚ χωρίς να αναφέρονται

στο αναιρετήριο οι αντίστοιχες παραδοχές του ως άνω δικαστηρίου καθώς και

το σχετικό υπαγωγικό σφάλμα του, είναι αόριστος.