ΠΥΛΩΤΗ ΣΤΗΝ ΟΠΟΙΑ ΔΕΝ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΣΤΗΚΑΝ ΚΛΕΙΣΤΟΙ ΧΩΡΟΙ

247/2004 ΑΠ (366803)

(Α΄ ΔΗΜΟΣΙΕΥΣΗ ΝΟΜΟΣ, ΝΟΒ 2005/258, ΑΡΧΝ 2005/789, ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ 2005/197)

Ακίνητα. Πυλωτή σε πολυκατοικία. Ακυρότητα της συμφωνίας των συνιδιοκτητών

για σύσταση αυτοτελών ιδιοκτησιών στον ανοικτό χώρο της πυλωτής.

Συμβολαιογραφική σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας με αναβλητική αίρεση περί

σύστασης διαιρεμένης ιδιοκτησίας στην πυλωτή.Απόλυτη ακυρότητα του σχετικού

όρου λόγω μή πλήρωσης της αίρεσης. Η πυλωτή, στην οποία δεν κατασκευάσθηκαν

κλειστοί χώροι, δεν έχασε τον κοινόκτητο και κοινόχρηστο χαρακτήρα της.

Μετατροπή άκυρης δικαιοπραξίας σε έγκυρη που εμπεριέχεται.

 Ο σχετικός ισχυρισμός, ως καταλυτική ένσταση, πρέπει να είναι ορισμένος και να

εμπεριέχει την πραγματική βούληση του συμβληθέντος. Δεν αποτελεί καταχρηστική

άσκηση δικαιώματος η αξίωση για αναγνώριση της ακυρότητας της πράξης εκ

μέρους των συνιδιοκτητών που αποδέχθηκαν την πράξη σύστασης με τα συμβόλαια

αγοράς οριζοντίων ιδιοκτησιών. Πραγματικά περιστατικά. Απορρίπτει την αίτηση

αναιρέσεως της αποφάσεως 3594/2003 του Εφετείου Αθηνών. Με ενημερωτικό

σημείωμα Γιάννη Κ.Κωστόπουλου στην ΕΔΙΚΠΟΛΥΚ.

Αριθμός: 247/2004

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ΄ Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Στυλιανό Πατεράκη, Αντιπρόεδρο, Νικόλαο

Κασσαβέτη, Ανάργυρο Πλατή, Γεώργιο Βούλγαρη και Δημήτριο Κυριτσάκη,

Αρεοπαγίτες.

ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 6 Φεβρουαρίου 2004, με

την παρουσία και της Γραμματέως Μάρθας Ψαραύτη, για να δικάσει μεταξύ:

Των αναιρεσειόντων: 1. ............. , κατοίκου Αλίμου Αττικής και 2. ........ , κατοίκου Π. Φαλήρου Αττικής, οι οποίοι παραστάθηκαν με τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Ιωάννη Κωστόπουλο και Στυλιανό Σταματόπουλο.

Των αναιρεσιβλήτων: 1. ............. και 2. ...................... , κατοίκων Αλίμου Αττικής, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τους πληρεξούσιους δικηγόρους τους Μιχαήλ Σταθόπουλο και Ελευθέριο Σεραφείμ.

Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 13 Ιουλίου 2001 αγωγή των ήδη

αναιρεσιβλήτων και την δια των από 18 Δεκεμβρίου 2001 προτάσεων ασκηθείσα

ανταγωγή των αναιρεσειόντων, που κατατέθηκαν στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών

και συνεκδικάσθηκαν. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 1596/2002 οριστική του ίδιου

Δικαστηρίου και 3594/2003 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας

απόφασης ζητούν οι αναιρεσείοντες με την από 30 Μαϊου 2003 αίτησή τους και

τους από 15 Οκτωβρίου 2003 πρόσθετους λόγους αυτής.

Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι

διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης

Ανάργυρος Πλατής, ανάγνωσε την από 27 Ιανουαρίου 2004 έκθεσή του, με την

οποία εισηγήθηκε την απόρριψη της κρινόμενης αίτησης αναίρεσης και των

πρόσθετων λόγων. Οι πληρεξούσιοι των αναιρεσειόντων ζήτησαν την παραδοχή της

αίτησης και των πρόσθετων λόγων και οι πληρεξούσιοι των αναιρεσιβλήτων την

απόρριψή τους και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική

δαπάνη.

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι. Από τις διατάξεις των άρθρων 1002,1117 ΑΚ και 1,2, παρ. 1,3 παρ.1, 4 παρ.

1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, προκύπτει, ότι επί ιδιοκτησίας κατ` ορόφους

(οριζόντιας ιδιοκτησίας), δημιουργείται χωριστή κυριότητα επί ορόφου ή

διαμερίσματος ορόφου και αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως,

κατ` ανάλογη μερίδα, επί του εδάφους και επί των μερών της οικοδομής που

χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών. Μόνον οι όροφοι και τα

διαμερίσματα ορόφων, και τα εξομοιούμενα από το νόμο με ορόφους υπόγεια και

δωμάτια κάτω από τη στέγη (άρθρο 1002 εδαφ. β ΑΚ και 1 παρ. 2 Ν.3741/1929),

μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επομένως, δεν

είναι δυνατόν να συσταθεί διαιρεμένη ιδιοκτησία επί ανοικτού χώρου, εκτός αν

προβλέπεται στη συστατική της οροφοκτησίας πράξη ή σε μεταγενέστερη συμφωνία

όλων των οροφοκτητών που έχει μεταγραφεί νόμιμα, ότι ο χώρος αυτός πρόκειται

να οικοδομηθεί, οπότε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας αναφέρεται στους

μελλοντικούς ορόφους ή διαμερίσματα και τελεί υπό την αναβλητική αίρεση της

κατασκευής τους (άρθρο 201 ΑΚ). Εξάλλου, αν ληφθεί υπόψη ότι η θεσπιζόμενη με

τα άρθρα 1002 ΑΚ και 1 του Ν.3741/1929 αποκλειστική (χωριστή) κυριότητα επί

ορόφου αποτελεί την εξαίρεση του κανόνα «....................», που έχει

περιληφθεί στο άρθρο 1001 εδ. α` του ΑΚ, οποιοδήποτε μέρος του όλου ακινήτου

που δεν ορίστηκε ή δεν ορίσθηκε έγκυρα, με το συστατικό της οροφοκτησίας

τίτλο, ότι αποτελεί αντικείμενο της αποκλειστικής κυριότητας κάποιου

συνιδιοκτήτη, υπάγεται αυτοδικαίως από το νόμο, κατ` εφαρμογή του ανωτέρω

κανόνα, στα αντικείμενα της αναγκαστικής συγκυριότητας επί του εδάφους και

θεωρείται γι΄ αυτό κοινόκτητο και κοινόχρηστο μέρος του ακινήτου. Το ίδιο

συμβαίνει, δηλαδή ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις αναγκαστικού

δικαίου διατάξεις του νόμου, όταν οι παραπάνω δικαιοπραξία και συμφωνίες

αντίκεινται στις διατάξεις αυτές, όταν δηλαδή ο καθορισμός των κοινοχρήστων

κατ΄ έκταση και περιεχόμενο, με βάση τις ανωτέρω συμφωνίες, έρχεται σε ευθεία

αντίθεση με ρητή πολεοδομική διάταξη, που απαγγέλλει ρητώς ή εμμέσως πλην

σαφώς, ακυρότητα. Τέτοια διάταξη είναι και εκείνη του άρθρου 1 παρ. 5 εδαφ.

τελευταίο του Ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων

σταθμεύσεως αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως

αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 του Ν. 1221/1981. Περαιτέρω, τα άρθρα 22 παρ.

9 και 32 παρ. 4 του Ν.Δ. 8/1973 «περί Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού». όπως

αντικαταστάθηκαν από τις παραγράφους 22 και 33 του άρθρου 1 του Ν.Δ 205/1974,

προέβλεψαν για πρώτη φορά την κατασκευή της οικοδομής επί υποστυλωμάτων για

τη δημιουργία στο ισόγειο ανοικτού στεγασμένου χώρου, που αφήνεται εξ

ολοκλήρου κενός και χρησιμεύει για τη στάθμευση αυτοκινήτων. Ο κενός αυτός

χώρος του ισογείου, που ονομάσθηκε πιλοτή είναι εξ ορισμού ανοικτός και

συνεπώς ισχύουν και γι΄ αυτόν όσα αναφέρθηκαν παραπάνω, δηλαδή η συμφωνία

των οροφοκτητών να συστήσουν σε τμήματα της πιλοτής που θα παραμείνουν

ανοικτά, αυτοτελείς (διαιρεμένες) ιδιοκτησίες, θα είναι άκυρη, ως

αντικείμενη στις αναγκαστικού δικαίου διατάξεις που καθορίζουν τις

θεμελιακές αρχές του θεσμού της οριζόντιας ιδιοκτησίας (άρθρο 174 ΑΚ) και

συνακόλουθα τα τμήματα αυτά είναι κοινόκτητα και κοινόχρηστα. Αν όμως

προβλέπεται στην άνω συμφωνία ότι στα πιο πάνω τμήματα της πιλοτής θα

κατασκευαστούν κλειστοί χώροι, δημιουργούνται έγκυρα διαιρεμένες ιδιοκτησίες

στους περίκλειστους χώρους που θα κατασκευαστούν, παρά το γεγονός ότι η

κατασκευή τους επάγεται τυχόν υπέρβαση του ορίου κάλυψης ή του συντελεστή

δόμησης και είναι πάντως αντίθετη προς τις ανωτέρω διατάξεις του ΓΟΚ – που

ορίζουν ότι ο χώρος της πυλωτής αφήνεται εξ ολοκλήρου κενός – αφού η

παραβίαση των διατάξεων αυτών συνεπάγεται μόνον διοικητικές κυρώσεις και δεν

θίγει το κύρος της μεταξύ των οροφοκτητών συμφωνίας. Η προεκτεθείσα έννοια

των διατάξεων για την οροφοκτησία, δεν είναι αντίθετη, αλλά επιβεβαιώνεται

ουσιαστικά από τις ειδικές ρυθμίσεις των ν. 960/1979 και 1221/1981 για τις

θέσεις σταθμεύσεως των αυτοκινήτων. Πράγματι οι διατάξεις του άρθρου 1 παρ.

5 εδαφ. α και β του ν. 960/1979, όπως αντικαταστάθηκαν με το άρθρο 1 του ν.

1221/1981, προβλέπουν ότι προκειμένου για θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων που

βρίσκονται σε στεγασμένους χώρους κτιρίου, το οποίο έχει υπαχθεί στο σύστημα

της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, κάθε θέση στάθμευσης αποτελεί διαιρεμένη

ιδιοκτησία, της οποίας επιτρέπεται η αυτοτελής μεταβίβαση και σε τρίτους που

έχουν σχέση με το κτίριο. Με τις διατάξεις αυτές δηλαδή, αναγνωρίζεται

χωριστή κυριότητα και επί των θέσεων στάθμευσης αυτοκινήτων που δεν είναι

περίκλειστοι, αλλά απλώς στεγασμένοι, κατ` εξαίρεση του κανόνα ότι

αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας αποτελούν μόνον οι κλειστοί χώροι ορόφων

ή διαμερισμάτων. Ειδικά όμως για την πιλοτή, το τελευταίο εδάφιο γ` της παρ.

5 του άνω άρθρου ορίζει, ότι οι δημιουργούμενες στην πιλοτή θέσεις

στάθμευσης δεν μπορούν να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας.

Δηλαδή από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια

και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του ισογείου χώρου ακαλύπτου, ο

ακάλυπτος χώρος δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες που να

ανήκουν δηλαδή σε έναν ή περισσότερους ιδιοκτήτες, είτε αυτοί είναι

οροφοκτήτες ή τρίτοι, αλλά θα παραμένει, ως κοινόχρηστος χώρος, επί του

οποίου αποκτάται αυτοδικαίως, συγκυριότητα, εφόσον υφίσταται οριζόντια

ιδιοκτησία σε όροφο οικοδομής ή σε διαμέρισμα ορόφου και παρεπομένως

συγκυριότητα των οροφοκτητών κατ΄ ανάλογη μερίδα τούτων επί του κοινοχρήστου

αυτού χώρου που χρησιμεύει σε κοινή από τους ορόφους χρήση. Ενόψει αυτών, η

συστατική της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ή η συμφωνία των οροφοκτητών για

κατάργηση του κοινόχρηστου χαρακτήρα της πυλωτής και η μεταβίβαση του χώρου

αυτής σε τρίτους κατά διαιρεμένες ιδιοκτησίες, έρχεται σε ευθεία αντίθεση

προς την άνω αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του Ν. 1221/1981, ως

επιδιώκουσα απαγορευμένο και αθέμιτο αποτέλεσμα ήτοι την κάλυψη, του,

υποχρεωτικώς από το νόμο ακαλύπτου χώρου ή τη μεταβίβαση αυτού σε τρίτους,

κατ` αποκλειστική τους ιδιοκτησία και είναι επομένως κατά το άρθρο 174 ΑΚ

άκυρη, λόγω της αντίθεσης της προς την απαγορευτική διάταξη του πολεοδομικού

νόμου. Ενόψει αυτών, γίνεται φανερό ότι ο χώρος της πυλωτής ή ανοικτά τμήματα

του χώρου αυτού δεν ήταν δυνατόν ούτε πριν από τους νόμους 960/1979 και

1221/1981 να αποτελέσουν αντικείμενο διαιρεμένης ιδιοκτησίας και συνεπώς οι

χώροι της πιλοτής ανήκαν και τότε στα κοινόκτητα και κοινόχρηστα μέρη της

οικοδομής, επί των οποίων μπορούσε μόνον να παραχωρηθεί, με τη συστατική της

οροφοκτησία δικαιοπραξία ή με μεταγενέστερη συμφωνία μεταξύ όλων των

συνιδιοκτητών, δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης σε ιδιοκτήτες ορόφων ή

διαμερισμάτων της ίδιας οικοδομής. Στην προκείμενη περίπτωση, το Εφετείο,

όπως προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, δέχθηκε, ανελέγκτως, τα

εξής: Η αγωγική πολυκατοικία αναγέρθηκε από το δικαιοπάροχο των

αναιρεσειόντων ................. , επί ιδιοκτήτου οικοπέδου του, ο οποίος

την υπήγαγε στις διατάξεις του ν. 3741/1929 και των άρθρων 1002 και 1117 του

ΑΚ με την υπ` αριθμ. 9630/1973 πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας και

κανονισμού πολυκατοικίας του συμβολαιογράφου Πειραιώς .................

και τις υπ` αριθμ. 10465/1974, 10935/1975 και 11642/1976 τροποποιητικές αυτής

πράξεις του ίδιου συμβολαιογράφου, που μεταγράφηκαν όλες νόμιμα. Κατά τον

συστατικό της οροφοκτησίας τίτλο, η πολυκατοικία αποτελείται από υπόγειο,

ισόγειο, έξι υπέρ το ισόγειο ορόφους, το δώμα με το επ΄ αυτού κτίσμα και το

μηχανοστάσιο και ένα κτίσμα στην αυλή. Στο άρθρο 2Β της συστατικής πράξης,

διαλαμβάνεται ότι ο ισόγειος όροφος περιλαμβάνει εκτός άλλων και ένα χώρο

αδιαμόρφωτο που φθάνει στην πρασιά και στον ακάλυπτο χώρο και πέραν αυτών

στα όρια του οικοπέδου, και ότι τον ενιαίο αυτό χώρο του ισογείου, που

εμφανίζεται στον πίνακα, με τα γράμματα «......», έχει επιφάνεια 359,64

τ.μ., όγκο ιδιόκτητο 935.06 κ.μ., αναλογία όγκου κοινοχρήστων 65,12 κ.μ. και

ποσοστό εξ αδιαιρέτου οικοπέδου 57 χιλιοστών, που αναλογεί σε 80,93 τ.μ και

ψήφους 57 επί χιλίων, δικαιούνται ο ............. και οι διάδοχοί του

να διαρρυθμίσει κατά το δοκούν δι΄ οιανδήποτε ανεξαιρέτως χρήση. Ακόμη στο

άρθρο 20 της ίδιας πράξης ορίζεται ότι το ισόγειο (.....) και το υπόγειο,

κατάλληλα διαρρυθμιζόμενα, μπορούν να χρησιμοποιηθούν και ως καταστήματα,

δηλαδή ως αίθουσα ψυχαγωγίας και διασκέδασης, σταθμός αυτοκινήτων, αίθουσα

προβολής και κάθε άλλο συναφές προς την έννοια του καταστήματος πολυτελούς

εμφανίσεως ανάλογης προς την όλη εμφάνιση της πολυκατοικίας. Τέλος στο άρθρο

58 της ίδιας πράξης ορίζεται ότι ο ................... έχει δικαίωμα να

τροποποιεί μονομερώς τον κανονισμό αυτό, αλλά και την ήδη εγκεκριμένη μελέτη

του υπογείου ή του ισογείου ορόφου, τους οποίους εξ ολοκλήρου ή τμήματα

αυτών μπορεί να καταστήσει κοινόχρηστους χώρους, τα δε ποσοστά εξ

αδιαιρέτου του οικοπέδου, στα οποία αντιστοιχούν, να μεταφέρει σε οποιαδήποτε

ιδιοκτησία του υπάρχουσα ή μελλοντική και ότι η πράξη του αυτή ως προς την

κατά το δοκούν αυτού διαρρύθμιση του ισογείου και του υπογείου και τη

χρησιμοποίηση των ορόφων αυτών για οτιδήποτε, δεσμεύει όλους τους αγοραστές

διαιρεμένων ιδιοκτησιών και τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους τους, χωρίς

να απαιτείται ειδική εκ μέρους τους έγκριση της τροποποιητικής πράξης. Από

το κείμενο των προαναφερθεισών διατάξεων του συμβολαίου σύστασης οριζόντιας

ιδιοκτησίας, οι οποίες δεν τροποποιήθηκαν με τις μεταγενέστερες πράξεις

τροποποίησής του, σαφώς προκύπτει ότι στο ισόγειο της συγκεκριμένης

πολυκατοικίας, πέραν των επακριβώς προσδιοριζομένων κοινοχρήστων και

κοινοκτήτων μερών αυτής, υφίσταται ακάλυπτος χώρος, επί του οποίου έχει

συσταθεί αυτοτελής και ανεξάρτητη οριζόντια ιδιοκτησία, ανήκουσα, κατά

κυριότητα αρχικά στον ..................... και στη συνέχεια στους

αναιρεσείοντες. Έκρινε δε το Εφετείο, ότι ο σχετικός όρος της συστατικής της

οροφοκτησίας δικαιοπραξίας είναι άκυρος κατ΄άρθρο 174 του ΑΚ, ως αντικείμενος

στην απαγορευτική αναγκαστικού δικαίου πολεοδομική διάταξη του ν. 1221/1981,

που απαγορεύει τη δημιουργία στον υποχρεωτικώς ακάλυπτο χώρο της πιλοτής

οριζόντιας ιδιοκτησίας και ότι συνεπώς, εφόσον η συγκεκριμένη πολυκατοικία

κατασκευάσθηκε με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της άφεσης του

ισογείου χώρου ακαλύπτου (.....) , ο δικαιοπάροχος των αναιρεσειόντων και

συνακόλουθα και οι ίδιοι, δεν μπορούσε να αποκτήσει χωριστό (αποκλειστικό)

δικαίωμα κυριότητας στον επίδικο ελεύθερο χώρο αυτής, αλλά μόνον συγκυριότητα

επ΄ αυτού ως κατά νόμο κοινοχρήστου κατά την αναλογία της μερίδας του επί

της όλης οικοδομής. Έκρινε δε ακόμη το Εφετείο, ότι ναι μεν με τη συστατική

της οροφοκτησίας δικαιοπραξία ορίσθηκε από τον δικαιοπάροχο των εναγομένων

ότι ο χώρος της πιλοτής μπορεί να οικοδομηθεί, εφόσον αυτός επιφύλαξε για

τον εαυτό του το δικαίωμα να τον διαρρυθμίσει κατά το δοκούν και να

κατασκευάσει κλειστούς χώρους και μάλιστα καταστήματα, οπότε έγκυρα θα

μπορούσαν να δημιουργηθούν στους περίκλειστους χώρους διαιρεμένες

ιδιοκτησίες, ανήκουσες κατά κυριότητα σ΄ αυτόν και στους διαδόχους του, όμως

ούτε αυτός μέχρι το θάνατό του, αλλά ούτε οι αναιρεσείοντες διάδοχοί του

μέχρι την άσκηση της ένδικης αγωγής, προέβησαν στην κατασκευή τέτοιων

περίκλειστων χώρων. Αντίθετα οι τελευταίοι διαμόρφωσαν σε μεγάλο τμήμα του

χώρου της πιλοτής θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων, τις οποίες εκμισθώνουν σε

τρίτους ιδιοκτήτες διαμερισμάτων της συγκεκριμένης πολυκατοικίας και μη,

εισπράττοντας μηνιαίο μίσθωμα για κάθε θέση. Συνεπώς, εφόσον δεν πληρώθηκε η

αναβλητική αίρεση, υπό την οποία τελούσε η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας

στο χώρο της πιλοτής, δηλαδή δεν περιτοιχίσθηκε αυτή αλλά εξακολουθεί να

παραμένει ελεύθερος χώρος που επικοινωνεί άμεσα με τον περιβάλλοντα χώρο και

περιορίζεται από το περίγραμμα του κτιρίου, ο ως άνω όρος που διαλαμβάνεται

στην πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας δεν είναι έγκυρος, με την έννοια

ότι ο όρος αυτός παραμένει ανενεργός, δεν επέρχονται τα δικαιοπρακτικά

αποτελέσματα, η σύσταση δηλαδή της διαιρεμένης ιδιοκτησίας, εν προκειμένω,

αφού δέχθηκε, ότι μέχρι την περιτοίχιση της πιλοτής και την κατασκευή

κλειστών χώρων, έστω και κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων ως προς το

όριο κάλυψης ή το συντελεστή δόμησης, η πιλοτή εξακολουθεί να διατηρεί τον

κοινόκτητο και κοινόχρηστο χαρακτήρα της, επί της οποίας έχουν, δικαίωμα

χρήσης όλοι οι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων ή ορόφων της συγκεκριμένης

πολυκατοικίας, μεταξύ των οποίων και οι αναιρεσίβλητοι. Με βάση τις παραδοχές

αυτές το Εφετείο, εξαφάνισε την εκκαλούμενη απόφαση, κατά παραδοχή της έφεσης

των αναιρεσιβλήτων, δέχθηκε την αγωγή αυτών και αναγνώρισε ως άκυρη την

9630/1973 ως άνω πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά το μέρος, που

αυτή όρισε, ότι η πιλοτή της ένδικης πολυκατοικίας αποτελεί διαιρεμένη

οριζόντια ιδιοκτησία, που ανήκε στο δικαιοπάροχο των αναιρεσειόντων και

ακολούθως στους ίδιους, υποχρέωσε τους τελευταίους αυτούς να απέχουν από κάθε

αποκλειστική χρήση της πιλοτής και να επιτρέπουν τη σύγχρηση αυτής από τους

αναιρεσιβλήτους, ενώ απέρριψε την αντίθετη ανταγωγή των αναιρεσειόντων με την

οποία ζητούσαν να απαγορευθεί στους αναιρεσιβλήτους η χρήση του ως άνω χώρου

της πιλοτής. Έτσι που έκρινε το Εφετείο ότι δηλαδή ο όρος της πράξης σύστασης

οριζόντιας ιδιοκτησίας και κανονισμού πολυκατοικίας, για τη σύσταση

διαιρεμένης ιδιοκτησίας στην πιλοτή είναι απολύτως άκυρος αφού προσκρούει σε

απαγορευτική διάταξη νόμου (άρθρ. 1 παρ. 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 όπως

αντικαταστάθηκε με το άρθρ. 1 του ν. 1221/81 και άρθρ. 174 ΑΚ), ότι θα

μπορούσε να διασωθεί το κύρος του με την παραδοχή ότι συνομολογήθηκε με την

αναβλητική αίρεση της ανοικοδόμησης κλειστού χώρου στην πιλοτή και ότι αφού

δεν πληρώθηκε η αίρεση αυτή, η σύσταση διαιρεμένης ιδιοκτησίας στην πιλοτή

είναι ανενεργός και ο χώρος της πιλοτής παραμένει κοινόκτητος και

κοινόχρηστος, δεν παραβίασε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις των άρθρων 1002

και 1117 Α.Κ., 1, 2 παρ.1, 3 παρ.1, 4 παρ.1, 5 και 13 του ν.3741/1929,

περιέλαβε δε σαφείς και χωρίς αντιφάσεις αιτιολογίες ως προς την παραδοχή

της, ότι μέχρι την περιτοίχιση της πιλοτής και την κατασκευή κλειστών χώρων

σ` αυτήν, έστω και κατά παράβαση των πολεοδομικών διατάξεων κάλυψης ή το

συντελεστή δόμησης, η ένδικη πιλοτή εξακολουθεί να διατηρεί τον κοινόκτητο

και κοινόχρηστο χαρακτήρα της, επί της οποίας έχουν δικαίωμα χρήσης οι

διαμερισματούχοι της πολυκατοικίας αναιρεσίβλητοι, και είναι απορριπτέος ως

αβάσιμος ο πρώτος λόγος της αίτησης αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ.1 και 19

ΚΠολΔ, που υποστηρίζει τα αντίθετα.

ΙΙ. Κατά το άρθρο 182 Α.Κ. όταν η άκυρη δικαιοπραξία περιέχει τα στοιχεία

άλλης δικαιοπραξίας, αυτή ισχύει εφόσον συνάγεται, ότι τα μέρη θα την ήθελαν

αν ήξεραν την ακυρότητα. Για να χωρήσει η μετατροπή αυτή απαιτείται να

επικαλεσθεί αυτήν ένα από τα μέρη, που έλαβαν μέρος στην άκυρη δικαιοπραξία

και να αποδείξει την επικληθείσα ως άνω θέληση αυτών, που συμμετείχαν σ`

αυτήν. Στην προκειμένη περίπτωση οι αναιρεσείοντες, όπως προκύπτει από τις,

ενώπιον του Εφετείου, προτάσεις τους ισχυρίσθηκαν, ότι η συμβολαιογραφική

πράξη, με βάση την οποία η πιλοτή κατέστη ακύρως αυτοτελής οριζόντια

ιδιοκτησία, μπορεί να ισχύσει, κατά μετατροπή (182 Α.Κ.), ως πράξη

παραχώρησης δικαιώματος αποκλειστικής χρήσης της πιλοτής σε συγκεκριμένη

οριζόντια ιδιοκτησία της οικοδομής, με τη μορφή του περιορισμού της

κυριότητας στην ιδιοκτησία και ότι «σε κάθε περίπτωση, ο πιο πάνω χώρος της

πιλοτής ανήκει κατ` αποκλειστική χρήση στην οριζόντια ιδιοκτησία τους, που

βρίσκεται στον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου κατά μετατροπή της προαναφερθείσας

συστατικής πράξης, σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 182 Α.Κ. και ότι συνεπώς

η οποιαδήποτε ενέργειά τους, όσον αφορά τις ένδικες θέσεις στάθμευσης είναι

καθόλα νόμιμη, καθώς πραγματοποιήθηκε, στα πλαίσια της δυνατότητας, που τους

παρέχει η σύμβαση, για να έχουν απόλυτο δικαίωμα κυριότητας άλλως για να

κάνουν αποκλειστική χρήση του χώρου στάθμευσης, κατά μετατροπή της σύμβασης

κατ` άρθρο 182 Α.Κ. λαμβανομένου υπόψη, ότι είναι ιδιοκτήτες οριζόντιας

ιδιοκτησίας, στον ισόγειο χώρο της πολυκατοικίας». Ο ως άνω ισχυρισμός, ως

ένσταση καταλυτική, από το άρθρο 182 Α.Κ. είναι αόριστος, αφού οι

αναιρεσείοντες δεν εκθέτουν σ` αυτόν με σαφήνεια τα αναγκαία στοιχεία για τη

θεμελίωσή του και ειδικότερα δεν περιέχει σαφή αίτηση των αναιρεσειόντων για

μετατροπή του ακύρου μέρους της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, ούτε

την υποθετική βούληση του συμβληθέντος σ` αυτήν δικαιοπαρόχου τους, αν

γνώριζε, ότι οι, σχετικές με τον επίδικο χώρο της πιλοτής, ρυθμίσεις στην

πράξη σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, στην οποία προσχώρησαν όλοι οι

μετέπειτα διαμερισματούχοι, ήταν άκυρες ούτε τέλος αίτημα απόρριψης της

αγωγής των αναιρεσιβλήτων, για το λόγο αυτόν. Επομένως, με το να απορρίψει το

Εφετείο, τον ως άνω ισχυρισμό των αναιρεσειόντων ως αόριστο: α) δεν παραβίασε

την ουσιαστική διάταξη του άρθρου 182 Α.Κ. απαιτώντας στοιχεία περισσότερα

από εκείνα, που απαιτεί η διάταξη αυτή και β) δεν κήρυξε παρά το νόμο

ακυρότητα και είναι απορριπτέοι οι, β` λόγος του κύριου δικογράφου και ο

πρόσθετος λόγος αναίρεσης, κατά τα σχετικά μέρη τους, από το άρθρο 559 αρ.1

και 14 ΚΠολΔ που υποστηρίζουν τα αντίθετα. Οι ίδιοι λόγοι, από το άρθρο 559

αρ. 19 ΚΠολΔ, είναι απορριπτέοι ως απαράδεκτοι, αφού για να στοιχειοθετηθεί ο

λόγος αυτός προϋποθέτει, ότι το δικαστήριο εισήλθε στην ουσία και διατύπωσε

αποδεικτικό πόρισμα και όχι όταν απέρριψε τον ισχυρισμό, ως μη νόμιμο άλλως

ως αόριστο, ως εν προκειμένω. Ο ίδιος, ως άνω πρόσθετος λόγος αναίρεσης, κατά

το μέρος του από το άρθρο 559 αρ.1 ΚΠολΔ, με το οποίο προσάπτεται στην

προσβαλλόμενη απόφαση, ότι, με το να απορρίψει, κυρίως, ως μη νόμιμη την

ένσταση, των αναιρεσειόντων από το άρθρο 182 Α.Κ. , παρεβίασε με τη μη

εφαρμογή τους, τις ουσιαστικές διατάξεις των άρθρων 1 παρ.2 περ. β`, 3 παρ.2

περ. β` και δ` και 10 του π.δ. 230/1993, είναι απορριπτέος ως αλυσιτελής,

αφού ούτε και με την εφαρμογή των διατάξεων αυτών, παρέχεται η δυνατότητα, το

ακάλυπτο μέρος της πιλοτής να αποτελέσει αντικείμενο αποκλειστικής χρήσης της

οριζόντιας ιδιοκτησίας των αναιρεσειόντων επιφάνειας 35 τ.μ. αλλά και γιατί η

επικουρική αιτιολογία της προσβαλλόμενης απόφασης, η απορριπτική της ως άνω

ένστασης ως αόριστης, η στηρίζουσα αυτοτελώς το διατακτικό της απόφασης

αυτής, δεν πλήττεται επιτυχώς με την ένδικη αίτηση αναίρεσης.

ΙΙΙ. Κατά το άρθρο 281 Α.Κ. η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν

υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο

κοινωνικός ή ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος. Για την εφαρμογή της

διάταξης αυτής, που σκοπεί στην πάταξη της κακοπιστίας και της ανηθικότητας

κατά την ενάσκηση κάθε δικαιώματος και έχει ως εκ τούτου έντονο το χαρακτήρα

κανόνα δημόσια τάξης, δεν αρκεί κατ` αρχήν μόνο η για μακρό χρονικό διάστημα

μη άσκηση του δικαιώματος από το δικαιούχο αλλ` απαιτείται η συνδρομή και

περιστατικών από τα οποία να εμφανίζεται συμπεριφορά, που να δημιουργεί

εκδήλως την πεποίθηση στον υπόχρεο, ότι δεν θ` ασκήσει πλέον το δικαίωμά του,

σε τρόπο ώστε η παρά ταύτα άσκησή του, τείνουσα στην ανατροπή της κατάστασης

που εν τω μεταξύ δημιουργήθηκε και έχει συγκεκριμένες επαχθείς συνέπειες για

τον υπόχρεο, να αντίκειται κατά τρόπο, που είναι προφανής στα αντικειμενικά

όρια, που θέτει η διάταξη. Στην προκείμενη περίπτωση, από τις πρωτόδικες και

κατ` έφεση προτάσεις τους, προκύπτει, ότι οι αναιρεσείοντες επικαλέσθηκαν

πρωτόδικα και κατ` έφεση για τη στήριξη της ένστασής τους, για καταχρηστική

άσκηση του ένδικου δικαιώματος ότι: α) οι αναιρεσίβλητοι με τα πιο πάνω

πωλητήρια προς αυτούς συμβόλαια, έγιναν κύριοι των οριζοντίων ιδιοκτησιών

τους, συγχρόνως όμως αποδέχθηκαν ως ισχύοντες τους όρους και τις συμφωνίες

της πράξης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και προσχώρησαν στους πιο πάνω

όρους και συμφωνίες, ανάμεσα στους οποίους (όρους) υπήρχε και αυτός που

παραχωρεί στους αναιρεσείοντες την αποκλειστική χρήση, ακόμη και την

κυριότητα του προαναφερθέντος χώρου της πυλωτής της οικοδομής και έτσι οι

αυτοί σε καμία περίπτωση δεν απέκτησαν δικαίωμα συγκυριότητας ή σύγχρησης σε

αυτούς. β) Όταν οι αναιρεσίβλητοι προέβαιναν στην αγορά των οριζοντίων

ιδιοκτησιών τους, γνώριζαν ότι δεν τους είχε μεταβιβαστεί δικαίωμα χρήσης των

θέσεων αυτών και ότι το τίμημα που κατέβαλαν ήταν μόνο για το διαμέρισμά τους

μετά της αναλογίας τους στο οικόπεδο και στους κοινόκτητους χώρους, από τους

οποίους ρητά είχαν εξαιρεθεί οι αναφερόμενες στην κρινομένη αίτηση τους

θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων και είχαν χαρακτηρισθεί ως θέσεις στάθμευσης

αυτοκινήτων της αποκλειστικής χρήσης και υπό προϋποθέσεις κυριότητας των

αναιρεσειόντων και παρ` όλα αυτά προέβησαν στην αγορά αυτή, προσχώρησαν

στην πράξη οροφοκτησίας και στον κανονισμό της πολυκατοικίας και δήλωσαν στα

συμβόλαιά τους ότι θεωρούν το τίμημα που κατέβαλαν, ανάλογο των δικαιωμάτων

που απέκτησαν όπως αυτά περιγράφονται στα πωλητήρια συμβόλαιά τους

(συγκυριότητα στο οικόπεδο και στους κοινόκτητους και κοινόχρηστους χώρους,

από τους οποίους είχε εξαιρεθεί ο χώρος της πιλοτής) γ) Εκ των υστέρων

όμως, δηλαδή μετά την υπογραφή των συμβολαίων και κατόπιν του ελέγχου της

νομικής κατάστασης της ένδικης πολυκατοικίας, χωρίς να ζημιώνονται και να

βλάπτονται στο παραμικρό από την αποκλειστική χρήση, ακόμη και κυριότητα,

του χώρου αυτού από τους αναιρεσείοντες και χωρίς να διαταράσσεται στο

ελάχιστο η αναλογία μεταξύ του τιμήματος, που είχαν καταβάλει για την αγορά

των διαμερισμάτων τους και των δικαιωμάτων που απέκτησαν με το τίμημα αγοράς,

επιχειρούν να επαυξήσουν την αξία της ιδιοκτησίας τους με το να

εξασφαλίσουν δικαίωμα σύγχρησης των θέσεων αυτών, προσβάλλοντας έννομες

σχέσεις και δικαιώματα άλλων (των αναιρεσειόντων) και διαταράσσοντας έτσι την

αναλογία μεταξύ της δική τους παροχής (τιμήματος αγοράς) προς τους

αναιρεσείοντες (διαδόχους του κατασκευαστή της πολυκατοικίας) και της

αντιπαροχής (πωληθέντος διαμερίσματος σε αυτούς), αφού η αξία των χώρων αυτών

είχε υπολογιστεί από τον αποβιώσαντα πατέρα τους κατασκευαστή για τον

καθορισμό του κόστους κατασκευής της πολυκατοικίας και του τιμήματος πωλήσεως

των διαμερισμάτων προς αυτούς χωρίς τη χρήση χώρου σταθμεύσεως. δ) Στο

κατασκευαστικό κόστος της υπό ανέγερση πολυκατοικίας υπολόγισε ο πατέρας τους

και το τίμημα που θα εισέπραττε από την πώληση του πιο πάνω δικαιώματος

(αποκλειστικής χρήσης της πιλοτής) και διαμόρφωσε αναλόγως το τίμημα, το

οποίο θα υπολόγιζε σε κάθε περίπτωση με διαφορετικό τρόπο εάν παραχωρούσε

αυτός ή στη συνέχεια οι αναιρεσείοντες ως διάδοχοι του κατά αποκλειστική

χρήση σε κάθε οριζόντια ιδιοκτησία που θα ορίζαν (δικαίωμα που προβλέφθηκε

συμβατικά), το δικαίωμα αυτό, δηλαδή αφού θα όριζαν το συνολικό τίμημα κάθε

οριζόντιας ιδιοκτησίας στην οποία θα παραχωρούσαν και δικαίωμα αποκλειστικής

χρήσης της πιλοτής, υπολογίζοντας αυτό προσαυξημένο, οι δε αναιρεσίβλητοι δεν

αγόρασαν κανένα δικαίωμα χρήσης στην πυλωτή και φυσικά δεν τους καταβάλαν

κανένα χρηματικό ποσό και ε) Ότι η καταχρηστική άσκηση του δικαιώματος των

αναιρεσιβλήτων επιτείνεται από το γεγονός ότι κανείς άλλος συνιδιοκτήτης της

πολυκατοικίας εξέφρασε την παραμικρή αντίρρηση για την υφιστάμενη νομική και

πραγματική κατάσταση, που υπάρχει επί 30 έτη, ενώ αντίθετα οι αυτοί

δημιούργησαν προβλήματα με την έλευση τους». Όλα όμως τα ως άνω πραγματικά

περιστατικά, αληθή υποτιθέμενα, δεν αρκούν να θεμελιώσουν την, από το άρθρο

281 Α.Κ., ένσταση, καθότι η άσκηση του επίδικου δικαιώματος δεν υπερβαίνει

προφανώς τα όρια, που επιβάλλουν η καλή πίστη και τα χρηστά ήθη καθώς και ο

κοινωνικός και ο οικονομικός σκοπός του δικαιώματος σύγχρησης της πιλοτής από

τους αναιρεσιβλήτους γιατί και με την υπόθεση, ότι αυτοί συμφώνησαν για τους

πιο πάνω λόγους να μην έχουν δικαίωμα στάθμευσης στην πιλοτή της

πολυκατοικίας, καταβάλλοντας τίμημα μόνο για την αξία του διαμερίσματος που

αγόρασαν και της αναλογίας του στο οικόπεδο και στους κοινόκτητους χώρους της

πολυκατοικίας, ακόμη δε και διαταράσσοντας με τον τρόπο αυτό την αναλογία

μεταξύ της δικής τους παροχής (τίμημα) και της αντιπαροχής (διαμέρισμα) του

δικαιοπαρόχου των αναιρεσειόντων με επαχθείς γι` αυτούς οικονομικές

συνέπειες, δεν ενεργούν καταχρηστικά, όταν αξιώνουν την αναγνώριση της

ακυρότητας της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, κατά το μέρος που αυτή

όρισε την πιλοτή της πολυκατοικίας, ότι αποτελεί διαιρεμένη ιδιοκτησία, που

ανήκει κατά κυριότητα στον δικαιοπάροχο των αναιρεσειόντων ώστε να αφεθεί ο

χώρος αυτός της πιλοτής ελεύθερος προς χρήση όλων των διαμερισματούχων της εν

λόγω πολυκατοικίας για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους. Το Εφετείο, όπως

προκύπτει από την προσβαλλόμενη απόφασή του, την εν λόγω από το άρθρο 281

Α.Κ. ένσταση των αναιρεσειόντων, απέρριψε ως αβάσιμη με την αιτιολογία ότι η

άσκηση από μέρους των αναιρεσιβλήτων του ένδικου δικαιώματός τους, προς

ακύρωση των, περιεχομένων στον κανονισμό της πολυκατοικίας, όρων, ώστε να

αφεθεί ο χώρος της πιλοτής ελεύθερος προς χρήση όλων των ιδιοκτητών

διαμερισμάτων της πολυκατοικίας για τη στάθμευση των αυτοκινήτων τους και

μάλιστα χωρίς την καταβολή χρηματικού ανταλλάγματος και τη συνδρομή ακόμη

των, από τους αναιρεσείοντες επικαλουμένων περιστάσεων, ότι οι ίδιοι οι

αναιρεσίβλητοι προσυπέγραψαν τους όρους αυτούς με τους οποίους αφενός

παρεχόταν στο δικαιοπάροχο των αναιρεσειόντων το δικαίωμα αποκλειστικής

κυριότητας αφετέρου δε αυτοί (οι αναιρεσίβλητοι) κανένα δικαίωμα επί της

πιλοτής αποκτούν ούτε κατέβαλαν χρηματικό αντάλλαγμα για την απόκτηση χώρου

στάθμευσης, δεν είναι καταχρηστική κατά την έννοια του άρθρου 281 Α.Κ. Έτσι

που έκρινε το Εφετείο δεν παρεβίασε ούτε ευθέως ούτε εκ πλαγίου την

ουσιαστική διάταξη του άρθρου 281 Α.Κ. και είναι απορριπτέος, ως αβάσιμος, ο

τρίτος λόγος αναίρεσης από το άρθρο 559 αρ.1 και 19 ΚΠολΔ, που υποστηρίζει τα

αντίθετα. Ο ίδιος αναιρετικός λόγος, κατά το μέρος του από το άρθρο 559 αρ.8

ΚΠολΔ, με το οποίο προσάπτεται στην προσβαλλομένη απόφαση, ότι προκειμένου να

απορρίψει την ως άνω από το άρθρο 281 Α.Κ. ένσταση των αναιρεσειόντων δεν

έλαβε υπόψη όλα τα απ` αυτούς επικληθέντα ως άνω πραγματικά περιστατικά, τα

συγκροτούντα την ένστασή τους αυτή, είναι απορριπτέος ως απαράδεκτος, αφού

δεν ιδρύεται ο λόγος αυτός, όταν το δικαστήριο δεν λάβει υπόψη ισχυρισμό, που

δεν ασκεί επίδραση στην έκβαση της δίκης, δεν είναι δηλαδή λυσιτελής, ως εν

προκειμένω.

IV. Μετά από αυτά πρέπει να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την, από 30-5-2003, αίτηση των ........................... και

........... , για αναίρεση της 3594/2003 απόφασης του Εφετείου Αθηνών και

Καταδικάζει τους αναιρεσείοντες στα δικαστικά έξοδα των αναιρεσιβλήτων

από Επτακόσια εβδομήντα (770) ευρώ.

Κρίθηκε και αποφασίσθηκε, στην Αθήνα, στις 18 Φεβρουαρίου 2004.

Και

Δημοσιεύθηκε, στο ακροατήριό του, σε δημόσια συνεδρίαση, στις 2 Μαρτίου 2004.